【工場の建て替えマニュアル】検討すべき事項と実際の手順総まとめ

老朽化対策や規模拡大、DX導入などのために、工場の建て替えや移転を検討する企業の方もいらっしゃるのではないでしょうか。

移転の場合は社員の通勤の負担を変えないように近場で土地を探さなければならず、近くで見つからない場合は退職のリスクもあります。しかし同じ場所での建て替えならそのリスクがありません。労働力の確保が問題となっている現在、それは大きなメリットとなります。

この記事では工場の建て替えについてまとめます。具体的には、メリット、検討すべき事項、実際の手順などです。建て替えを検討中ならぜひご一読ください。

工場建て替えで得られるメリットとは？

まず工場の建て替えで得られるメリットについて解説します。具体的には次のようなメリットがあります。

 

１つずつ見ていきましょう。

設備や環境を改善できる

1つ目のメリットとして、設備や環境を改善できることが挙げられます。建て替えでは設備や環境をゼロベースで検討してレイアウトや設備を決められるため、増改築よりも理想に近づけることが可能です。建て替えならではこそのメリットだと言えるでしょう。

最新の設備を導入することで、DXへの対応なども可能です。それにより労働環境や生産設備なども改善できます。そのほか必製造している製品によっては、より厳密な温度管理なども可能になるでしょう。

このようにして設備や環境を改善すれば、生産性の向上、社員のモチベーション向上とそれに伴う労働力確保などにもつながります。

規模を適正化できる

工場の建て替えの2つ目のメリットとして、工場の規模を適正化できることが挙げられます。建て替えによって、「手狭になってきた」「事業拡大したい」などの変化や希望に工場の規模を合わせられます。これもまっさらの状態から工場の設計ができるため、希望に即した規模の計画が立てられるからです。

規模を大きくすれば当然生産力も向上し、生産量や生産性のアップが見込めます。もちろん上記のように設備も合わせて改善すれば、より大きな成果を挙げることが期待できます。

また逆に、コンパクト化も可能です。費用対効果を考える必要はありますが、コンパクト化することで作業効率が改善したりコストカットが可能になる場合もあるでしょう。

安全性が向上する

建て替えすると建物の安全性が向上するのも大きなメリットです。当然ですが、古い建物よりも建て替えた新しい建物の方が安全性・耐久性が高くなります。

工場の築年数によっては、古い耐震基準にしか適合していない場合などもあります。しかし建て替えて最新の基準に合わせれば、安全性が向上し災害時などに社員・商品や設備への被害を最小限に食い止めることが可能です。コストや手間はかかりますが、代わりに大きなメリットが得られます。

古い建物をベースにする増改築よりも、建て替えの方が高い安全性が期待できます。これもまた建て替えならではのメリットだと言えるでしょう。

工場の建て替えを検討すべき「タイミング」と理由

工場経営において、建て替えは大きな決断であり、タイミングを誤ると事業継続に大きな影響を及ぼします。

以下に示す4つのタイミングは、建て替えを真剣に検討すべき具体的なサインです。

工場の老朽化が進んだ・耐用年数が経過したとき

工場の老朽化は、建物の法定耐用年数を一つの目安として表面化します。しかし、税法上の耐用年数とは別に、建物の物理的な寿命や経済的な寿命も考慮が必要です。

老朽化が進むと、外壁や屋根のひび割れや腐食、雨漏り、基礎の沈下、配管・電気系統の劣化による故障頻度の増加といった現象が現れ始めます。その段階で対策を考える企業が多く、実際に修繕を重ねても根本解決にならずコストが増えるケースも少なくありません。

特に旧耐震基準で建てられた老朽化した工場は、大規模な自然災害発生時に倒壊リスクが高まるため、従業員や設備を守る事業継続計画の観点からも、抜本的な建て替えが最適な対策となります。

関連記事：工場の耐用年数は？長寿命化のための修繕・メンテナンスのポイント

生産性向上や業務効率化を求められているとき

工場建て替えは、生産性を大幅に高めるチャンスにもなります。既存工場では動線が複雑だったり、増改築を重ねた結果レイアウトが非効率になっていることがあります。

新工場にすることで設備配置をゼロから見直せるため、人や物の流れがスムーズになり、作業時間の短縮やミスの減少につながります。また、自動化設備や省エネ機器を導入しやすくなることも大きなメリットです。

業界全体で高品質化・短納期化が求められるなか、競争力を維持するための「基盤づくり」として建て替えを選択する企業も増えています。

メンテナンスや修繕コストが高まってきたとき

築年数が経過した工場では、設備更新や修繕が頻繁に発生し、年間の維持管理費が増加しがちです。特に屋根・外壁・電気設備・給排水設備などは経年劣化が避けられず、老朽化が進むほど修繕費が雪だるま式に増えるケースもあります。

さらに、突発的な故障が増えると生産停止のリスクも高まり、機会損失につながる可能性があります。こうした状況では、中長期的な視点で「修繕を続ける方が高くつく」ことも多く、更新費用と維持コストを比較した結果、建て替えが最適解となることがあります。

法律・条例改正で対応が必要なとき

工場は建築基準法や消防法、環境関連法令（大気・水質・騒音）、耐震基準など、さまざまな規制の対象となります。法改正により既存工場が基準を満たさなくなる場合や、新しい製造工程に必要な設備が現行建物では設置できない場合には、建て替えを含む抜本的な見直しが必要になります。

また、用途地域や防火地域の制限によって新設備の導入が難しいケースもあり、長期的に安定操業を続けるための“法対応力”を確保する意味でも建て替えが有効です。

工場の「建て替え」と「修繕」の比較

工場の老朽化に直面した際、「建て替え」と「修繕」のどちらを選ぶべきかは大きな経営判断になります。修繕は初期費用を抑えやすく、稼働を止めずに対応できる点がメリットです。一方、建物の構造や設備が古いままの場合、将来的に大規模修繕や設備更新が続き、総コストが増える可能性があります。

一方で建て替えは前述した通り、初期投資は大きいものの、レイアウトの最適化や省エネ化が図れ、生産性の向上や安全性確保につながります。

耐震性能の向上や環境規制への適応など、長期的なメリットを重視する企業では建て替えを選択する例も多く見られます。両者を比較し、設備寿命・生産計画・将来の事業規模などを踏まえた総合的な判断が重要です。

建て替え前に検討・確認すべき事項｜目的は何か

建て替えを検討するときは、建て替えの目的を明確にすることが大切です。目的がはっきりしていないのに建て替えを進めてしまった場合、期待していたほどの効果が得られない可能性もあるからです。

目的を明確にする際は、次の手順で考えましょう。

 

上記の手順について、1つずつ確認していきます。

現状を把握する

まず初めに現状を把握します。建て替えを検討するからには、現状に課題や不満な点があるはずです。その課題や不満となっている点を明確にしましょう。

現場に確認したり生産に関するデータをもとにしたりして、具体的にどのような状況か、どんな不利益や問題が生じているか確認します。

将来的な方針・計画を確認する

次に、会社として将来的にどのような方向に進んでいくのか、何を主力商品としていくかなど中長期的な方針を確認します。そのうえで、将来の方針や計画を実施していくためにどんな設備や規模が必要となるか予測します。

それにより、現状の設備で対応できないのかどうか、仮に今はよいとしても今後問題はないのかなどの判断材料が得られます。さらにどのような環境の変化が予想されるかも検討しておくと、判断の精度を高めることが可能です。

何を実現したいのか明確にする

現状と将来像を把握したら、何を実現したいのか明確にします。この実現したいことが、建て替える場合の目的となります。どのような課題や不利益を解決したいのか、計画や方針に合わせてどのような機能が必要となるのかなどを言語化します。

現状と目的との差・ズレも確認しましょう。それにより、本当に建て替えが必要なのかもある程度判断できます。たとえば両者の間のズレが少なければ、建て替える必要はないかもしれません。

建て替え前に検討・確認すべき事項｜地域など条件や法規制

目的が明確になったら、次は敷地となる土地に関する条件を確認します。ここからは具体的な与件や条件、法規制について確認していきます。

都市計画法に基づき区分されたエリアに、「都市計画区域」があります。都市計画区域は、「市街化区域」と「市街化調整区域」に大きく分けられます。市街化区域を細分化して各地域の用途を定めたものが「用途地域」です。用途地域ごとに、建設できる建物の種類や建ぺい率などの決まりがあります。

用途地域は5年ごとに見直されるため、建て替えの場合は今の工場を建設したときと事情が変わっている可能性があります。そのため昔はなかった制限が新たに定められ、場合によっては同じ土地でも工場が建てられなくなっているかもしれません。自治体に確認するのが確実です。

以下に、市街化調整区域のケースと用途地域のうち第一種住居地域のケースについて解説します。

市街化調整区域の場合

市街化調整区域は、前述の都市計画区域のうち都市化を抑制するエリアです。開発行為が基本的に行われないため、建物の建築も極力抑えられます。しかし禁止されているわけではありません。

そのため、市街化調整区域でも条件を守れば工場建築は可能です。市街化調整区域の中にも建築可のエリアが存在しており、建築許可の申請をすれば建築できる可能性があるからです。

ただし都市計画法だけでなく自治体の条例も関係するので、そちらも確認しなくてはなりません。また必ず建設可能というわけでもありません。工場の建築自体が不可、そのほか規模によっては可などさまざまなケースがあります。やはり自治体に確認しましょう。

第一種住居地域の場合

第一種住居地域は用途地域のうち住宅の環境を守るための地域で、条件によっては工場建設も可能です。ただしあまり現実的とは言えません。

周辺環境を悪化させる危険性がなく、床面積が50平方メートル以下の工場なら建設できる可能性があります。ただし50平方メートルというのは坪に換算すると約15坪です。

住宅で考えてみても平均の半分程度で、住宅にしても工場にしてもかなり小さい規模です。製造する製品にもよりますが、企業として稼働していくのは難しいのではないでしょうか。

ほかの用途地域の場合について補足すると、第二種住居地域と準住居地域も建築できる工場の条件は同じです。

法規制への対応

工場を建て替える際には、建物の安全性や環境への配慮を担保するため、既存の建物を建てた時点とは異なる最新の法規制や条例への対応が必須となります。特に注意が必要なのは、建築基準法（建ぺい率・容積率、構造・避難規定）、消防法（防火・消火設備）、そして都市計画法（用途地域、開発許可）です。

最新の耐震基準や、厳しい省エネルギー基準への適合は当然の前提となります。また、製造プロセスによっては、環境関連法規（大気汚染防止法、水質汚濁防止法）や、自治体独自の公害防止条例、工場立地法による緑地面積の確保なども、設計に大きく影響します。

計画の初期段階で建設予定の工場が全ての法令要件を満たせるか、専門家である建設会社や行政に確認しましょう。

移転という選択肢も確認する

同じ土地に建て替えるという選択肢だけでなく、移転するという選択肢も比較検討しておきましょう。より適切な方を選ぶことができます。

まずは現在と同じ敷地で、希望の建て替えあるいは希望に近い建て替えが可能か検討します。建て替えの場合、稼働を続けながら解体・建て替えを分けて行う方法もあります。ただしその場合、建設中の受注・稼働の予定や建築のスケジュールを確認・調整しなくてはなりません。

建て替えが難しい場合は、移転という選択肢になります。条件や費用などを比較して判断しましょう。

建設地によって立地条件は様々です。不安なことや確認事項がある場合には関連企業へもご相談ください。

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建て替え前に検討・確認すべき事項｜費用調達

さらに、費用の調達についても検討・確認します。目的に合わせた内容で相見積もりを取り、費用の概算を確認しましょう。場合によってはこのタイミングで建て替えることを決定して業者も決めてしまうかもしれませんし、ほかの検討事項と同時進行になったりするかもしれません。

ともかく、必要となる費用をどのように調達・捻出するかも検討しておきます。建て替えの場合は、古い工場の解体費用と新しい工場の建築費用の両方がかかります。解体については、アスベストがある場合はさらに費用が上乗せとなるので注意が必要です。

工場の建て替え時に活用できる補助金

費用の調達においては、場合によっては補助金を活用できます。条件に合う補助金がないか確認しましょう。主な補助金としては、独立行政法人 中小企業基盤整備機構による「事業再構築補助金」と地方自治体による「立地補助金」があります。

事業再構築補助金は、コロナ禍などによる環境変化に対応するために大規模な事業再構築を行う企業に対する補助金です。内容によりいくつかの「枠」があり、それぞれの枠ごとに従業員数別の補助額が定められています。申請条件もあるのでまずは確認してみましょう。

立地補助金は、自治体によって名称が異なる場合もあります。新たに移転する場合が対象となるケースが多いのですが、建て替えでも規模を拡大する場合などは対象となることもあります。自治体によって条件が異なるので、自社の立地に合わせて確認しましょう。

そのほか、省エネの設備を導入するなら一般社団法人 環境共創イニシアチブによる「省エネルギー設備への入替支援」なども利用できます。

建て替え前に検討・確認すべき事項｜スケジュール（稼働？停止？）

工場の建て替えで特に重要なのが、「工事期間中に工場を稼働させ続けるか、完全に停止するか」の判断です。稼働を維持する場合は、仮設ラインの設置や別拠点の活用などが必要となり、コストは増えるものの生産を止めないメリットがあります。

一方、停止して建て替える場合は工期を短縮しやすく、安全面も管理しやすい反面、在庫調整や納期管理が大きな課題になります。どちらの方法が自社の生産計画や顧客対応にとって最適かは、扱う製品の特性、繁忙期・閑散期、協力工場の有無などによって異なります。

建て替えスケジュール（工期）は経営判断に直結するため、早い段階でシミュレーションを行い、社内外の関係者と連携しながら最適な方法を選びましょう。

建て替え前に検討・確認すべき事項｜ほかの選択肢との比較

ほかの選択肢と比較検討することも最終的な判断のために必要です。移転との比較についてはすでに述べましたが、選択肢としては同じ場所での建て替えのほか、別の土地に工場を建設して移転、条件に合う工場を探して移転、既存の工場に増改築するなどがあります。

ここまでまとめた検討・確認すべき事項をもとに、最終的にどの選択肢を選ぶか判断します。正確に比較検討するためには、ほかの選択肢についても上記の事項を確認しておくのが望ましいと言えます。

増改築より移転・建て替えが適している場合は、既存の建物の老朽化が進んでいる、増改築でもコストがかかる、全体のつながりがうまくいかないなどのケースです。現在の敷地で希望が実現できる場合は、移転より建て替える方が適しています。

建て替え・稼働までの流れ

建て替えると決定した場合、実際に建て替えて稼働するまでの流れは大まかには次のようになります。

 

順に見ていきましょう。

流れ①移転計画の策定

まず、移転計画の策定を行います。移転計画の策定のためには、まず現地調査を実施します。解体と建築の両方向けの現地調査が必要です。それぞれ確認すべき事項が異なるからです。

現地調査をもとに、解体の計画と建築の計画を立てます。計画では、予算・スケジュール・期間中の操業の方針などを定めましょう。もちろん新しい工場の設計も必要です。

流れ②各種申請など

実際の解体や建設を始める前に、いくつかの申請を済ませておかなくてはなりません。行うべき時期は申請内容によりそれぞれですが、許可が下りてからでないと作業に着手できないものもあります。問題が起こらないように、余裕をもって進めていきましょう。

例えば解体の場合、解体の7日前までに建設リサイクル法に基づく届け出を行う必要があります。建築については、土地の区域や開発面積によっては開発工事の前に開発許可申請が必要になります。そのほか建築確認申請も着工前に必要です。

流れ③既存の建物の解体

建て替えの場合、まず既存の工場を解体することになります。解体を始める前には近隣にあいさつしておきましょう。騒音や振動などが発生するため、迷惑をかけてしまうのがふつうだからです。

解体作業は業者に一任することになりますが、適切な方法で行ってもらいます。とくにアスベスト・ダイオキシンなどへの対応は重要です。事前の現地調査などでしっかり確認しておきましょう。

解体後は廃棄物を撤去し、マニフェスト伝票の作成や登記（建物減失登記）などの手続きを行います。

流れ④着工・工事

解体が済んだらいよいよ新しい工場の着工となります。着工前に済ませておくべき手続きはモレのないようにしておきましょう。

一般的な工事は、基礎工事（地盤など）・建物外側の工事（鉄骨・屋根・外壁）・内部の工事（内装・設備）・外構工事の順で進みます。工事も適切な方法で行われているかどうか確認しましょう。

流れ⑤設備の搬入・稼働

建設工事が終わったら、いよいよ設備を搬入して稼働です。必要な申請・手続きを行いながら進行しましょう。

まず、登記（建物表題登記・所有権保存登記）が必要です。さらに自主検査ののちに諸官庁完了検査も行います。諸官庁の検査は工事完了後4日以内に行わなくてはなりません。その後施主と建築会社で竣工検査を行い、引き渡しとなります。

引き渡し後に機械搬入などを行い、ようやく工場稼働開始となります。

ファクトリアの工場建て替え事例

ファクトリアでは、これまで多くの企業様の工場建て替えをサポートしてきました。老朽化への対応から生産ラインの最適化、省エネ設備の導入まで、課題や目的に合わせた最適なプランをご提案しています。

ここでは、その中から建て替え事例をピックアップしてご紹介します。工場建て替えをご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

●株式会社大森様

東日本大震災で旧工場が全壊したことを機に、2015年に新工場の建て替えを行いました。新工場は1階が作業場、2階が事務所や休憩室、更衣室という構成で、HACCP取得を見据えた衛生的な動線設計を提案しました。

担当者が仮設工場の作業現場に実際に足を運び、作業フローを確認しながら改善点を抽出。原料搬入から製品出荷まで、仕掛品の逆流や滞留を防ぐ流れを設計し、作業効率と清潔さを両立しました。また、2階の休憩室は広い食堂兼応接スペースとして社員のリラックスや商談にも活用可能に設計しています。

パッケージやユニフォームも刷新し、社員のみなさまの働きやすさとブランド力向上を同時に実現した、こだわりの工場です。

▶株式会社大森様のインタビューはこちら

●大洋電熱株式会社様

工場の老朽化と事業拡大に伴い、2023年8月に新工場を建設しました。旧工場は60年近く経過し作業効率や安全性に課題があったため、5階建て・旧工場の2倍の床面積を確保した新工場を設計。

提案段階から現場の作業フローを丁寧に確認し、粉塵や騒音が出る工程を分離するなど安全かつ快適な作業環境を実現しました。

各フロアは重機設置の作業フロア、組立・検査工程フロア、オフィス、食堂、倉庫・更衣室と用途別に設計され、休憩室や食堂は社員のコミュニケーションやリフレッシュの場としても活用。

「日影制限の中で床面積を2倍にしたい」「縦長構造で作業効率や快適性を向上させたい」「外観にもこだわりたい」といったご要望を、タカヤのクリエイティブな提案で全て実現しました。

▶大洋電熱株式会社様のインタビューはこちら

●日本テクノロジーソリューション株式会社様

2015年に本社兼工場の建て替えを行った日本テクノロジーソリューション株式会社様。目的は「ひとを育てる環境」と「魅せる社屋」を両立すること。開放的なガラス張りの工場やワンフロアで効率的に作業できる動線設計、粉塵や騒音のある工程の分離など、作業効率と従業員の快適性を最優先に設計しました。

また、女性目線のパウダールームや多目的カフェスペース、ショールームなど、機能性だけでなく働く人や来訪者が魅力を感じる工夫も随所に盛り込みました。

「提案内容が具体的で現実的、理想をそのまま形にしてくれた」と高く評価いただき、ファクトリアの設計力と現場把握力が従業員のみなさまの働きやすさや企業ブランド向上に直結した事例です。

▶日本テクノロジーソリューション株式会社様のインタビューはこちら

●株式会社新藤商店様

既存工場の老朽化に伴う建て替えの計画で、原料搬入から生産、保管・出荷までの最適な流れを提案しました。前面道路は交通量が多いため、シンプルさを意識した外観デザインに。

また、今回の工場の建て替えに併せて、ロゴマークも見直し、ファクトリアで提案しました。このロゴマークを使用して、工場の壁面看板だけでなく同社の封筒や名刺も一新しています。

▶ファクトリアのその他の事例：工場建設・工場建築のファクトリアの施工実績一覧

工場の建て替えならファクトリアにご相談を

工場の建て替えは場所を変えずによりよい環境を作ることができるため、多くのメリットがあります。ただし土地ごとに指定されている区域によっては新たな制限がある場合もあるので、様々な面で事前に確認しておくことが大切です。

建て替えや別の場所に工場の建設をする場合は、ぜひ私ども「ファクトリア」にご相談ください。ファクトリアは快適な作業環境を実現し、企業価値を高める工場を目指す「工場建設のトータルサービスブランド」です。設計から施工までワンストップで対応いたします。

とくに建て替えの場合は稼働への影響を最小限に抑える必要があるため、工期の短縮がポイントとなります。設計・施工一括サポートのファクトリアなら、設計から施工への移行をスムーズに行うことが可能です。また設計段階で資材などの先行手配が可能になるため、工期の短縮にもつながります。

ご興味がおありでしたら、まずはお気軽にご連絡ください。