工場・倉庫の耐用年数は？長寿命化のための修繕・メンテナンス術

倉庫や工場などの建物には、「耐用年数」が設定されています。この耐用年数を知っておかなければ、劣化による破損や自然災害などにより工場の稼働停止を余儀なくされたり、従業員の命に危険が及んだりする可能性があります。
反対に、耐用年数を事前に理解しておけば、工場のメンテナンス時期を計画的かつ効果的に検討することができるでしょう。
ただ、同じ耐用年数（想定）・同じ構造の建物であっても全く同じ時期に寿命が訪れるのかというとそうではなく、適切なメンテナンスや修繕を行っていくことで、“真の寿命”には大きな差が生まれます。
本記事では、工場・倉庫の耐用年数や、メンテナンス・修繕の必要性、修繕の方法やポイントについて解説していきます。

工場・倉庫の耐用年数(寿命)について

工場・倉庫などの建物の耐用年数ついては、「法定耐用年数」「経済的耐用年数」「物理的耐用年数」の3つがあります。

工場・倉庫の寿命を延ばすために適切なタイミングでメンテナンス・修繕を行いますが、その場合にこの3つのうちのどれかを基準とするのが一般的です。それぞれの耐用年数の概要についてご紹介します。

【構造別】工場・倉庫の「法定耐用年数」

「法定耐用年数」は、法律で定められている耐用年数であり、具体的には国税庁が定めた減価償却資産の耐用年数を示しています。

おおよその目安となる耐用年数は、建材と構造により決まりますが、工場・倉庫の耐用年数は以下のように設定されています。

 

構造	耐用年数
木造・合成樹脂造	15年
木骨モルタル造	14年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造	38年
れんが造・石造・ブロック造	34年
金属造	4㎜超え…31年 3㎜超え・4㎜以下…24年 3㎜以下…17年

 

参考：国税庁の耐用年数（建物／建物附属設備）

表を見ると、同じ工場・倉庫でも、建物の構造によって耐用年数が違うということが分かります。

経済的耐用年数

「経済的耐用年数」は、継続使用するためにかかるメンテナンスや修繕のコストが、改築費用を上回るまでの年数のことです。ただ、工場や倉庫は運用し続けることによって利益が生じることから、明確な年数が設定されているわけではありません。

工場を運用していくことで得られる利益と、メンテナンスや修繕コストのバランスによって耐用年数が決まるため、具体的な年数は工場ごとに異なると言えるでしょう。

もし、メンテナンスや修繕コストを払うより建て替えた方が安くなる場合は、工場の改築を検討する時期がきたと考えるのがベストです。

物理的耐用年数

「物理的耐用年数」とは、建物の物理的な状況に限定した寿命を意味します。簡単に言うと、「建物が物理的に使用できなくなるまでの期間」です。

基本的には法定耐用年数や経済的耐用年数よりも長めに設定されていますが、工場・倉庫の構造や立地、自然災害の被害等によって状況は異なります。

たとえば、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の工場では適切なメンテナンス・修繕が行われていれば50年、時には100年まで使用できるとも言われています。

工場・倉庫のメンテナンス・修繕の必要性

工場・倉庫の寿命を延ばすためには、適切なメンテナンスや修繕が重要です。では具体的にどのような理由から重要視されているのか、工場におけるメンテナンスや修繕の必要性をまずは頭に入れておきましょう。

• 安全性を確保するため
• 建物の現状維持のため
• 労働災害を予防するため
• 企業の資産を守るため
• 美観の保護・企業イメージ向上のため
• 従業員のモチベーションを維持するため

1つずつ見ていきましょう。

安全性を確保するため

工場・倉庫のメンテナンス・修繕は、作業環境の安全性を確保するために非常に重要です。例えば、機械設備の故障などの問題は従業員の安全を脅かす要因となります。また、工場全体の経年劣化を放置してしまうことにより、地震や台風などの自然災害による甚大な被害につながる可能性も高まってしまうのです。

その点、定期的なメンテナンスでリスクを早期に発見し、早期に修繕できれば、そこで働く従業員にとって安心安全の作業環境を確保することが可能です。

建物の現状維持のため

工場・倉庫の現在の価値や機能を維持するためにもメンテナンスが必要です。メンテナンスを行い、工場の内装、外部、構造、設備が適切に管理されていれば、工場の生産性を維持することができます。反対に、劣化が進めば現状維持が困難になり、工場自体の寿命を縮めてしまうでしょう。

ただ、劣化の恐ろしいところは、目に見えない部分や普段目の届かない部分にも起こるところ。その場合、修繕のタイミングを逃してしまう可能性が高くなります。安全な状態の工場を維持していくためにも、専門業者に依頼し隅々まで見てもらい、早い段階でのメンテナンスや修繕を行いましょう。

労働災害を予防するため

工場や倉庫のメンテナンスや修繕は、労働災害の予防にもつながります。工場や倉庫の老朽化が進むと、漏電などによる火災や、雨漏り・床のひび割れ等による従業員の転倒・怪我・事故が起きやすくなります。

その点、メンテナンスや修繕により安全な作業環境を保つことができれば、労働災害を防ぐことが可能です。

それだけでなく、メンテナンスの行き届いた環境の場合、「汚さないようにしよう」と、従業員の意識も自然と高まります。そうすると、汚れのない、整理整頓された作業環境を保ちやすくなり、結果的に業務効率アップも見込めます。

企業の資産を守るため

工場や倉庫のメンテナンスは、企業の資産を守るためにも不可欠です。工場の中には、機械や商品、設備など、数多くのものが保管されており、しっかり守らなければなりません。

また、工場の建物そのものも企業にとっての大切な資産です。定期的なメンテナンスにはそれだけランニングコストもかかってしまいますが、長期的に見れば、工場が保有する資産価値を高め、維持するための大事な投資と言えるでしょう。

美観の保護・企業イメージ向上のため

工場や倉庫は企業の「顔」とも言える場所。つまり、工場や倉庫の外観は、企業のイメージに直結する大切な要素です。

その外観が劣化してボロボロの状態であれば、取引先や消費者からのイメージダウンにつながるほか、信頼を損なう可能性があります。反対に、外観が整っていると、「この企業はしっかりしている」、「品質や細部にまで気を配っている」ということを印象づけられます。

結果として、企業のブランド価値を高めつつ、長期的に見て多くの利益をもたらしてくれるでしょう。

従業員のモチベーションを維持するため

工場の至る所に劣化が見られたり、汚れが目立ったりする作業場は、従業員にとって良い環境とは言えません。当然、そうした職場よりキレイで清潔な職場の方が、従業員のモチベーションは高くなるはずです。

裏を返せば、メンテナンスや修繕を適切に行うだけで、従業員のモチベーションアップにつながるということです。その結果、工場全体の士気が高まり、業務効率向上や利益向上にも期待できます。

施工事例：社員が誇りの持てる工場を目指し、メンテナンス性にも配慮した設計

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工場・倉庫の耐用年数を延ばすためのポイント・修繕方法

工場や倉庫におけるメンテナンス・修繕の重要性が分かったところで、ここからは、工場や倉庫の寿命を延ばすためのポイントについて、以下の4つに分けてご紹介していきます。

• 内部（内装）
• 外部（外装）
• 構造部分
• 機械・電気・通信設備

1つずつ見ていきましょう。

内部（内装）

内部（内装）の修繕は、主に汚れの除去、傷の修復、機能や用途の回復、床のひび割れや塗装の塗り替えなどが中心です。特に人の出入りが激しい工場や倉庫は、どうしても内装材の劣化や汚れが顕著に見られます。

中でも注意しておきたいのが床の劣化。ひび割れなどを放置していると、従業員が作業中につまずいて怪我をするリスクが高まります。

また、防塵対策として取り入られることもある床面の塗装が劣化して剥がれてくると、異物混入などの重大問題につながる恐れもあるため、注意が必要です。

定期的に劣化状態を確認し、小さな問題のうちに対処していくことが大切なポイントと言えるでしょう。床の塗装については以下の記事でも詳しくご紹介しておりますので併せてご覧ください。

関連記事：【安全性と効率化を両立】工場や倉庫の床を塗装する重要性とは？

外部（外装）

建物の外部（外装）は、屋上を含む屋根や外壁などのことを意味し、建物寿命と密接な関係があります。

というのも、外装部分は、紫外線や風雨の影響を受け続けるため、他の部位と比較しても劣化スピードが早く、劣化度合いも深刻化しやすいからです。

主に「屋根」と「外壁」の修繕に分けられますが、それぞれの修繕ポイントについては以下の通りです。

・屋根

屋根の場合は、雨漏りが最大の問題です。そのため、防水処理やヒビ割れの修繕、塗装工事や葺き替え工事、カバー工事などが主な修繕内容となります。

修繕工事を行うべきタイミングは、使用している屋根材や塗料によって異なるため、自社工場に採用されている建材の特性や耐用年数を確認しておくと安心です。

また、屋根材にひび割れやサビなど目に見える劣化症状がある場合は、早い段階で修繕しましょう。

・外壁

外壁は、初期の段階であれば、ヒビ割れやコーキングの修繕で対応できます。しかし、紫外線や雨風の影響を直接的に受け、劣化が進みやすい部分のため、劣化が進めば全体的な外壁塗装や貼り替えが必要になることもあるでしょう。

劣化を放置した場合、建物の寿命を縮めてしまう要因になるため、「塗装のはがれやひび割れなどは発生していないか？」、「サッシ部分のコーキングなどにひび割れなどがないか？」など、早期に問題に気付けるような管理体制を作っておくのがおすすめです。

なお、外壁塗装については以下の記事でも詳しく解説しております。

関連記事：工場・倉庫の外壁塗装で得られるメリットと定期的なメンテナンスの重要性

構造部分

工場や倉庫をできるだけ長持ちさせたいと考えると、構造部分の修繕も非常に重要です。この構造部分には、柱、床、梁（はり）、基礎、階段などが該当しますが、どれも建物の耐久性や耐震強度などに関わる大切な要素です。

構造部分のひび割れやサビ、梁のたわみなどをこまめにチェックし、劣化が見られた場合には速やかに修繕を行いましょう。

ただ、建物の構造部分については、目に見えないところで劣化が進行している可能性も十分あります。そのため、自然災害等の万が一の事態に備えて、専門家による診断を定期的に受けるのがおすすめです。

なお、構造部分の修繕については、早期発見できれば部材の交換や補強で対応することができるかもしれませんが、劣化の度合いによっては工場自体の建て替えが必要になることもあるため、早めの対処が肝心です。

機械・電気・通信設備

設備のメンテナンスにおいては、電気設備、給水・排水設備など設備全般をチェックします。特に水回りの設備では、水漏れ、排水具合、サビによる水道水の濁りなどのチェックが欠かせません。

設備の故障は生産ラインを停止させるリスクが高いため、定期的なメンテナンスと早期の修繕が必要です。必要に応じて部品の交換や調整を前もって行うことで、設備の寿命を延ばしつつ、工場の生産性を維持することができるでしょう。

工場・倉庫の修繕・メンテナンスはいつやるべき？その頻度は？

工場や倉庫の寿命を延ばすために、定期的なメンテナンスや修繕が必要であることはお分かりいただけたかと思いますが、この「タイミング」の見極めが難しいものです。

実際、メンテナンスの必要性を感じながらも、「まだ大丈夫か」と先延ばしにされるケースも少なくありません。ここからはメンテナンスの「時期」や「頻度」に着目して解説していきます。

目安は耐用年数をもとに考える

工場・倉庫のメンテナンスや修繕は、耐用年数をもとに考えるのが一つの方法です。具体的な目安としては【10〜15年】周期で行うのが一般的とされています。

ただ、あくまで目安であり、工場が置かれている環境や使用状況、建材の種類などによって異なります。

また、構造の中でも耐用年数が長い鉄骨造や金属造のものであっても、10年が経過すれば設備や建物自体の劣化が進む可能性が高まるため、その場合は耐用年数を待たずに修繕をすべきでしょう。

点検チェックリストを活用する

耐用年数をもとに考えることをお伝えしましたが、工場のメンテナンス・修繕のタイミングを考えるうえで重要なことは「耐用年数だけをあてにしない」ということです。

耐用年数に関わらず、自然災害などにより破損や劣化が起こることも想定されるため、耐用年数にこだわらず、目視で劣化やダメージを確認して早めに手をうつ方が寿命を延ばすには欠かせません。

そこで工場・倉庫の劣化度合いを確認するために活用できるのが、「点検チェックリスト（文部科学省）」です。このリストでは、建物の細かな点検項目ごとに、劣化状況をチェックできるようになっています。また、これに限らず、独自のチェックリストを作成して定期的に点検することもおすすめです。

劣化や問題を発見したらすぐに対応を

耐用年数は重要な指標ではありますが、前述した通り耐用年数だけを考慮するのではなく、工場・倉庫の「現状」をもとに対応するのが最も重要です。建物の外観や内部、設備に何かしらの劣化の兆しが見られるのであれば、すぐにメンテナンスや修繕を実施すべきと言えます。

放置すればするほど、小さな問題が大きなトラブルへとつながることもあります。問題を放置して大がかりな工事が必要となれば、かえって膨大な費用がかかるほか、二次的な損害や事故につながるリスクも否めません。

そのため、計画的なメンテナンス活動と速やかな修繕を組み合わせ、工場運営の安定性と効率性、長寿命化を目指しましょう。

工場の耐用年数の長寿命化を実現するならファクトリアへ！

どんな建物もいずれは寿命が訪れるものですが、工場や倉庫は特に企業にとって利益を生み出す重要な場所となります。そのため、できるだけ現状を維持しながら長く運用できるよう、定期的なメンテナンスや修繕を欠かさず行いましょう。

なお、工場や倉庫の修繕・メンテナンスなど、工場に関するお困りごとは私ども【ファクトリア 】にご相談ください！

ファクトリアは長寿命化を実現する工場建築を得意とするほか、快適な作業環境を実現し、企業価値を高める工場を目指す「工場建設のトータルサービスブランド」です。御社の工場・倉庫に合わせた最適なご案内をいたしますので、お気軽にお問い合わせください。