御社の工場もリノベーションで新しい命を！メリットと活用例・注意点まとめ

近年、使われなくなった工場をリノベーションしてほかの用途に使う例が増えています。そのため、工場でなく住居や店舗向けの物件としてのニーズが一定の割合で存在しています。立地や間取りがちょうどよければ、リノベーションによって想定していなかったような資産価値が得られます。

この記事では、工場をリノベーションするメリットや活用例、注意点などについてまとめます。工場のよい活用方法を探している方はぜひ参考にしてみてください。

工場リノベーションとは

「工場リノベーション」とは、工場に手を加えて工場としての価値を高めたり工場以外の用途に使えるようにしたりすることをいいます。近年は手を加えてとくに工場以外の用途に使う例が増えています。

「リノベーション」とは、既存の建物に手を加えて別の用途に使えるようにしたり新たな価値を加えたりすることで、今以上に価値を高めることをいいます。これに対して「リフォーム」は古くなった建物をきれいにして新築のようにすることです。建物にリフォームする以上の価値が生まれるのがリノベーションだと言えます。自社で利用する際はもちろん、賃貸物件にしたり売却したりする場合にもプラスに働きます。

工場リノベーションのメリット

どんな用途向けにリノベーションするかによっても異なりますが、工場リノベーションをすることによって以下のようなメリットを得ることができます。

・不動産価値が高まる

・従業員のモチベーションが高まる

・少ない費用で活用できる

・地域活性化に貢献できる

それぞれについて順に見ていきましょう。

メリット｜不動産価値が高まる

まず、リノベーションすると建物としての不動産価値が高まります。リノベーション後の用途は問いません。設備の改善・向上、外見・内装などの付加価値向上、耐久性向上など、建物としての機能が向上するのに伴って資産としての価値も高まります。

使われていなかった廃工場に価値が生まれたり、老朽化していた工場の価値が高まったりします。貸したり売ったりする際に価値が上がるため、より高い価格設定が可能です。

メリット｜従業員のモチベーションが高まる

引き続き工場として使う場合は、リノベーションによって従業員のモチベーションを高めることができます。おしゃれになって従業員の満足度が高まることや、採光・空調などの労働環境が改善されたりレイアウトや設備など作業しやすさが改善されたりすることが理由です。

とくにトイレをリノベーションすると、満足度が高まりモチベーション向上に役立ちます。自社で使用する場合はもちろん、貸し出しする場合もよい工場として評価が高まるでしょう。

メリット｜少ない費用で活用できる

リノベーションは少ない費用で新しい施設として活用することができます。リノベーションではなく建て替える場合、建設費用はもちろん取り壊しや廃材の撤去などの費用が必要となります。古い建物の場合はアスベスト除去の費用も必要となり、解体費用がかさむのも珍しいことではありません。

しかしリノベーションはそういった費用が不要です。新築に比べると低コストで新しい建物として活用することが可能となります。削減できたコストをほかに回すこともできます。

メリット｜地域活性化に貢献できる

リノベーションすることで、地域活性化に貢献することもできます。店舗の誘致、交流の場としての活用、創作活動の拠点などは人が集まるきっかけとなり、商業の展開や新しいビジネスの誕生に大いに役立てることが可能です。その結果、地域活性化につながります。

また詳しくは後述しますが、初めから地域活性化を目的としてリノベーション物件を交流の場とするケースもあります。リノベーションは様々な形で地域活性化に役立ちます。

リノベーション後の活用例

工場をリノベーションした後の活用例についてまとめます。具体的には、次のような例が挙げられます。

・工場

・オフィス

・カフェ・飲食店

・住居

・アトリエ・ギャラリー

・商業施設

・交流の拠点

いずれも実例のある活用方法です。上記の例に限られるわけではありませんが、この記事ではこれらの主だった例についてまとめます。

それでは、１つずつ見ていきましょう。

活用例｜工場

用途は変えずに工場としての価値を高めて、再びあるいは引き続き工場として使用する例です。リノベーション前と同じ用途なので、もともとの構造やレイアウトを活かすことができ活用しやすいと言えます。

工場としてリノベーションを行うと、内装・外装の美観の改善のほか、省エネルギーや機能性の向上などが見込めます。それらにより生産性の向上や、先述したように従業員のモチベーションの向上が期待できます。最も無難かつ確実な活用例です。

活用例｜オフィス

企業のオフィスとして活用する例も多くあります。床面積が広かったり天井が高かったりと、工場は開放感のある作りになっているケースが多くあります。開放感のあるオフィスへの需要は一定数あり、立地にもよりますが利用が見込めます。

1社で使うオフィスのほかにも、複数の企業向けにシェアオフィスやコワーキングスペースとして活用している例も多く見られ、ベンチャー企業や起業家が多く利用しています。新しいビジネスのために環境を提供したい場合には検討する価値があるでしょう。

活用例｜カフェ・飲食店

「古民家カフェ」のように、工場をリノベーションした「工場カフェ」も数多く作られています。武骨さや意匠の古さが逆に個性やレトロさとして評価されており、多くのファンがいます。

カフェや飲食店のリノベーションのパターンはさまざまです。外装は工場のときのまま変えずに中だけをリノベーションして、外からは飲食店に見えない隠れ家的なお店にする例もあれば、外装もリノベーションして一新する例もあります。入居者が時間をかけてセルフリノベーションする例も珍しくありません。

活用例｜住居

リノベーションして住居として活用する例もあります。多く見られるのは、廃工場になっていたり町工場をたたむのをきっかけにしたりして持ち主やその子ども世代が住居にリノベーションする例です。とくにその場合はコスト面でもメリットが得られます。もちろん第三者が物件として購入する場合もあります。

もともとインダストリアルで武骨な作りの家は「工場みたいな家」と呼ばれ根強い人気があります。工場リノベーションでは、天井が高い、柱が少ないといった工場の作りを活かした家づくりが可能です。開放感のあるリビングや、部屋と部屋をはっきり仕切らずスペースが連続している間取りなどが実現できます。

活用例｜アトリエ・ギャラリー

さらによく見られるのが、絵画や陶芸・彫刻などアート系のアトリエやギャラリーにしたり、両者を併設したりする例です。そういった創作のアトリエ兼教室にするパターンや、自宅も兼ねるケースも多くあります。店舗にする場合と同様、セルフリノベーションする人も多く存在しています。

スペースをいくつかのブースに区切ってシェアアトリエにして貸し出す場合もあり、すぐに埋まってしまうほど人気がある物件もあります。シェアアトリエはアーティスト交流の拠点にもなります。

活用例｜商業施設

サッシ工場や赤レンガ造りの工場などを商業施設にリノベーションした例もあります。一定以上の広さのある工場であれば、複数のテナントが入居する商業施設も可能でしょう。鉄工所が複合スポーツ施設になった例もあります。もともとの外見に特徴があると施設としての個性にもなります。

駐車場があるか近くに確保できる、来客が見込める立地にあるなど条件が揃えば検討してもよいでしょう。ただし、もともとの事業を続けながら商業施設を自前で運営するのは非現実的でもあります。自社で行いたい強い理由がない限りはディベロッパに一任するのが一般的でしょう。

活用例｜交流の拠点

ある程度大きさのある工場の場合、さまざまな交流の場として活用することができます。実際の具体例としては、印刷工場をクリエイターや事業家向けの複合施設としてリノベーションし、交流の拠点になっている例があります。

多目的な空間にしている例も多く、そういった施設の中には宿泊施設やコワーキングスペース、シェアスペースなどがよく入っていて交流が促されます。商業施設やギャラリー、シェアオフィスやシェアアトリエなども、おのずと交流の拠点になります。先述したように地域活性化にもつながります。

リノベーションする際の注意点

リノベーションする際の注意点についてまとめます。主な注意点としては次の内容が挙げられます。

・用途変更手続きが必要な場合がある

・用途によっては立地・間取りが適さない

・建物の築年数は変わらない

１つずつ見ていきましょう。

注意点｜用途変更手続きが必要な場合がある

工場から用途を変えて飲食店や住宅として使う場合は、用途変更手続きが必要となります。工場の立地によっては、「用途地域」で建物の高さや用途が制限されている場合もあるので注意が必要です。検討・計画の段階で確認しておきましょう。

もちろん工場・オフィスとして使う場合、変更手続きは不要です。

注意点｜用途によっては立地・間取りが適さない

工場の面積や間取りによっては、活用方法が制限されることもあります。たとえば、建物が広すぎると住居には向きません。

制限ではありませんが、違う用途にする場合は設備の追加などがほぼ必須でもあります。飲食店などとして使う場合は、ほぼ必ず水回りなどインフラ整備しなくてはなりません。

利用する人の考え方によりますが、集客が見込めない立地などはニーズがなく買い手・借り手がいない可能性もあります。立地に適した利用法を考えるのが無難です。ただし工業団地や物流団地・住宅地の中にあっても、リノベーションして隠れ家的に営業している飲食店や雑貨店もあります。あくまで考え方次第です。

そのほか、上で述べた「用途地域」が問題となってそもそも他の用途に使えない場合もあります。注意しましょう。

注意点｜建物の築年数は変わらない

リノベーションしても築年数がリセットされるわけではないので、築年数が古いままという点も認識しておきましょう。

リノベーションして賃貸・販売する場合も、ネットで物件を検索する際に検索条件ではじかれる可能性があります。また経年劣化でリノベーション費用がかさむ可能性も考慮しなくてはいけません。とくに新しい建築基準を満たしているかどうかでコストが変わります。予算を計算する際に建物の状態などを確認しておきましょう。

ケース別リノベーション活用例

工場の種類ごとに、リノベーション後の活用方法としてどのような選択肢があるかまとめます。具体的には次の3つに場合分けして解説します。

・町工場をリノベーションした場合

・倉庫をリノベーションした場合

・比較的大きな工場・倉庫をリノベーションした場合

1つずつ見ていきましょう。

町工場をリノベーションした場合

町工場をリノベーションした場合は、住居・カフェ・飲食店・雑貨店・ギャラリーなどに活用しやすいでしょう。

町工場は住宅地など人が住んでいる近くに立地していることが多く、交通の便も悪くないのが一般的です。工場自体大きすぎることもありません。そのため、集客が必要な用途も可能で、なおかつコンパクトなスペースでの利用に向いています。個人経営の店舗などとして使いやすいと言えます。

住宅地に近いため、もちろん住居にも適しています。生活のインフラも整っていて暮らしやすいでしょう。そのほか静かな環境であればアトリエにも向きます。

倉庫をリノベーションした場合

工場に加えて倉庫もリノベーション可能です。倉庫の場合は、レストラン・ギャラリー・イベントスペース・オフィスなどが適しているでしょう。あるいはボルダリングやミニバスケットボール、フットサルなどスポーツ設備にも活用できます。

倉庫はある程度の広さがあり、天井も高いのがふつうです。一般に、空間の邪魔になる柱もありません。開放感があり、それを活かせる業態に向いています。空間を区切って店舗のテナントにするほか、シェアアトリエやイベントスペースなどの形態に向く物件もあるでしょう。

比較的大きな工場・倉庫をリノベーションした場合

比較的大きな工場や倉庫は、面積を活かして商業施設や交流向け複合施設などとして利用できます。

スポーツ設備にも向いています。とくに倉庫は障害物が少ないのが一般的なので、体育館に近い使い方も可能です。広いスペースが必要な屋内スポーツにもよいでしょう。シェアオフィスやコワーキングスペースなど、シェアするスペースにも向いています。

ただし商業施設など形態によっては、来客・利用が見込める立地かどうかあらかじめよく検討することが必要です。

リノベーションと新築の両方を検討してみよう

リノベーションによる新しい用途での利用はコストなどメリットも多くありますが、立地や建物の形状を検討した結果あきらめた方がいいケースもあります。その場合は、当初の使い方と同じく工場や倉庫として利用するのが結局最適ということも多いでしょう。ただしそのままでは使うのが難しいケースもあります。

工場や倉庫として建て替えを検討する場合は、当社にまずご相談ください。【ファクトリア】は快適な作業環境を実現し、企業価値を高める工場を目指す「工場建設のトータルサービスブランド」です。

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